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  中房报记者 李燕星丨北京报道

  4月19日,海南文昌房产销售代理小符接到顺鑫富海家园的通知:“不要再带客户过来了”,因为刚刚接到文昌其他几个开发商或封盘或涨价的消息,小符猜测顺鑫富海家园也会采取同样的措施或者已经无房可售。另一边,顺鑫富海家园开发商销售团队方面仍然在为6月份即将开盘的8号楼积极蓄客,他们表示并无封盘意愿且正在组织客户排卡。

  顺鑫富海家园第二期于2017年7月开盘,目前已经完成270套销售,现在均价为13000元/平方米左右,主推户型面积78平方米到122平方米。文昌今年的房价较去年上涨4000元/平方米,如果取平均值11000元/平方米的价格,同时取平均值100平方米的户型面积来计算,去年下半年至今不到一年的时间,顺鑫富海家园项目近10个月的销售业绩至少2.97亿元。

  无论从近一年以来的数量还是业绩来看,顺鑫富海家园的周转速度并不慢。与之形成鲜明对比的是开发主体海南香顺房地产开发有限公司(以下简称“海南香顺”)高达90%的负债率。究其原因,顺鑫富海家园2012年就动工了,2013年10月1期开盘,2017年7月2期才开盘,文昌当地人将其描述为“老盘,卖了很久”,这从侧面反映出项目开发周期长,操盘能力弱。这也是投资者诟病顺鑫农业“地产板块拖业绩后腿”的原因。

  鉴于地产板块“尾大不掉”,顺鑫农业2016年就表示过要逐渐剥离地产业务,但尝试委托第三方经营失败后,今年开始换了一种玩法。

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  地产公司为何负债率99%

  海南香顺隶属北京顺鑫农业股份有限公司(以下简称“顺鑫农业”)全资子公司北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司(以下简称“顺鑫佳宇”),顺鑫佳宇则是顺鑫农业旗下房地产板块重要支撑体。

  顺鑫农业成立于1998年,同年在深交所挂牌,是北京第一家上市的农业公司,控股股东为北京顺鑫控股集团有限公司(以下简称“顺鑫控股”),顺鑫控股隶属北京市顺义区国有资产监督管理委员会。四年后的2002年,顺鑫佳宇成立,顺鑫农业与顺鑫控股(当时名为“北京顺鑫农业发展集团”)分别持有96%与4%的股权。

  此后的10年间,据中国房地产报记者不完全统计,顺鑫佳宇在北京顺义先后开发了顺鑫澜庭(2006年)、阳洲鑫园(2008年)、顺鑫花语(2009年)、顺鑫朗郡(2010年)、华玺瀚楟(2012年)等多个项目。

  被媒体广为报道的是,顺鑫佳宇2010年拿下顺义区牛栏山镇47.34万平方米的居住(配建村民回迁房)及商业金融项目用地,总价13.7亿元,目前在售项目名称为顺鑫颐和天璟。

  2013年,顺鑫农业渐露扩张意图。首先,顺鑫农业收购了控股股东持有顺鑫佳宇的4%股权,使得顺鑫佳宇成为其全资子公司。此外开始对外扩张,依托于顺鑫佳宇的三个地产公司,一个是2013年收购的海南香顺项目股权,一个是2014年收购的包头市金瑞房地产开发有限责任公司(以下简称“包头金瑞”)土地项目,另一个是曲阜顺鑫孔子国际商品交易城有限公司。

  战线拉长,但受制于开发经验缺乏,顺鑫农业的地产项目开发周期长,顺鑫农业地产板块负债和支出利息高企。

  除了包头和曲阜公司资产负债率无考之外,中国房地产报记者查阅国家企业信用信息公示系统,这家叫顺鑫佳宇的企业2016年总资产为62.84亿元,总负债为62.42亿元,据此计算资产负债率高达99.33%,海南香顺的资产负债率在顺鑫农业2017年年报中同样显示高达90%。顺鑫佳宇旗下的北京顺鑫佳宇房地产经纪有限公司,2016年资产负债率同样高达79.3%。

  2013年大举扩张房地产业务以来,顺鑫支出利息出现大幅上涨。2013年至2017年,利息支出总和为10.12亿元,同期归属母公司股东净利润为17.84亿元,据此计算,利息支出占净利润总额的57%。虽然公司年报没有披露利息支出的具体结构,但据《证券市场周刊》报道,“利息支出大部分都来自于房地产业务”。

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  地产业务为何迟迟未剥离

  负荷重重,又并未撑起地产板块理想的业绩。2013年,顺鑫佳宇营业收入11.32亿元,净利润8219万元。2016年亏损1.92亿元,依靠顺鑫农业出售子公司北京顺鑫石门农产品批发市场获利1.86亿元,才弥补了2016年地产业务中的损失。2017年,顺鑫佳宇营业收入1.62亿元,亏损2.2亿元。

  鉴于此,2016年,顺鑫农业回归主业、剥离地产的消息频频传出。国海证券在研报中指出,“地产业务导致公司负债高,地产业务占用较大部分上市公司现金,上市公司大部分贷款都在地产上。未来,如果地产业务予以剥离,则对上市公司盈利有较大改善。未来地产业务剥离,上市公司考虑三个方面进行,包括开发库存、找第三方接管,放到集团去,但由于规模较大,操作层面在时间上存在不确定性。”

  在剥离地产业务方面,顺鑫农业作出的第一个尝试是找第三方接管。

  2018-06-25顺鑫佳宇和北京和骏签署委托开发合同,北京和骏是蓝光发展旗下公司,合作项目正是顺鑫佳宇2010年在顺义牛栏山拿下的地块,项目名称定为“蓝光雍锦山河”,但是不到一年,2018-06-25该合约被解除,项目名称改为“顺鑫颐和天璟”。

  事实上,中国房地产报记者了解到,2017年春节前,顺鑫方面与蓝光方面的合作就已告急,顺鑫方面对于解约的解释为“双方对项目管理及后续运作产生分歧致使原合同无法继续履行。”但是,外界猜测,该项目的解约牵扯到双方利益。

  在双方委托合同中,管理费按照项目销售额的3.5%计取,销售额暂定50亿元,管理费暂定为1.75亿元,销售佣金按项目销售回款的2%计取,营销费用按项目销售额的3%计取,销售额暂定为50亿元,营销费用暂定价为1.5亿元。

  随后的2016年至2017年,顺义每平方米房价从2万余元上涨至4万元,按照牛栏山项目其中16.5万平方米的建筑面积计算,光管理费和营销费用的总额就高达4.29亿元,这个数字超过顺鑫佳宇2017年全年的营业收入。如果顺义板块房价持续增值,这笔费用数目将更大。

  中国房地产报记者查阅链家网和走访获知,顺鑫颐和天璟2018-06-25开盘,推出10号楼和11号楼共计110套房屋,目前在售均价为42500元/平方米,主推户型面积在110平方米上下,目前库存仅剩四分之一,按此计算,该项目近半年的销售总额约为3.3亿元。加上海南项目二期去年开盘以来近一年的销售额2.97亿元,可以推算,顺鑫农业2017年一年地产板块的业绩至少6亿元,剔除这两个项目开发产品贷方面发生的金额6136万元,业绩可观,且不加包头顺鑫望潮苑的业绩和曲阜项目业绩。

  交给第三方不妥,顺鑫农业方面只能回归集团,加大去库存力度。今年1月至2月,顺鑫佳宇控股的海南、曲阜、包头一线公司的一把手纷纷更换,原各公司的关联人物也就是一把手王晓东专职集团党委委员、副经理、地产事业部党总支书记,随后的3月9日,王晓东在主持顺鑫地产事业部研讨会时强调“一盘棋发展”,而随着4月9日擅长资本运作的安元芝履新顺鑫农业总经理,顺鑫似乎对地产板块又重塑信心。顺鑫佳宇也开始为北京和海南项目招兵买马,扩充销售团队。

  未来,摆在顺鑫佳宇面前最大且急需解决的两道难题是,以包头2014年开盘至今仍未售罄的望潮苑为代表的三四线城市项目去化问题,以及房地产板块的资本运作能力。

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